Rättsaktivism är att använda lagen och tillämpningen av den för att få till en förändring.
Att förhala genom juridiska processer
Hyresgästerna har blivit alltmer medvetna om vilka rättigheter de har juridiskt och hur processer går till i exempelvis hyresnämnden och hovrätten samt hur lång tid det brukar ta. Även om man vet hur det förmodligen kommer att sluta så använder man dessa instanser för att förhala processen. År av uteblivna vinster kan få fastighetsägare och hyresvärdar att lyssna på hyresgästerna.
En typ av ärenden som har uppmärksammats mycket på senare år är hyresgästers protester mot stora hyreshöjningar efter en standardhöjande renovering av den fastighet som de bor i. En vägran att godkänna renoveringsplanerna kan leda till att det tar många år för värden att genomföra renoveringen och sedan höja hyran.
Hyresnämnden i Stockholm ligger i Nacka
Kompensation vid en standardhöjande renovering
Enligt hyreslagen har hyresgäster rätt till skälig kompensation för störningar (“men i nyttjandet”) under en standardhöjande renovering. Se 12 kap. 16 § punkt 2 och 12 kap. 10-12 §§ jordabalken. Många hyresgäster är inte medvetna om att de enligt lagen har rätt till ekonomisk ersättning.
Värdarna hänvisar ofta till en vanlig formulering i många hyreskontrakt, om att hyresgästen har gett sitt samtycke till underhåll av fastigheten. Det argumentet gäller emellertid för just underhåll, och kan punkteras med ett motargument som många hyresvärdar själva har använt i hyresnämnden, en vägledande formulering i ärendet ÖH 513-02/RH 2004:3.
Hovrätten anser i det beslutet att det inte tjänar något praktiskt syfte att göra en uppdelning i standardhöjande renovering och underhåll eftersom ”åtgärderna är nära knutna till varandra och skall vidtas i ett sammanhang”. Slutsatsen blir med andra ord att inga av störningarna under en standardhöjande renovering kan kallas för enbart underhåll.
Om värden inte vill delta i en kompensationsförhandling i hyresnämnden kan hyresgästen ta saken till tingsrätten och göra en vanlig stämning. Få hyresgäster tar dock det steget.
Det vanliga är istället att hyresgästerna låter Hyresgästföreningen förhandla med värden. Föreningen stödjer sig på den praxis som den själv har varit med om att etablera, men i mångas ögon är denna praxis föråldrad. 10-20 procent är alldeles för beskedligt. Hyresgästföreningen borde börja slåss för en höjning av kompensationen och göra den kopplad till den hyreshöjning som värden vill genomdriva efter en renovering.
Det finns exempel på hyresgäster som har fått mer än sex månaders gratis hyra i kompensation och Hyresgästföreningen var då en viktig part. Så här borde föreningen agera varje gång en hyresvärd gör en standardhöjande renovering. Målet ska vara sex månaders gratis hyra eller mer, och minst ett halvt prisbasbelopp.
Vid en stämning av hyresvärden i tingsrätten på mindre än ett halvt prisbasbelopp (28 650 kr år 2024) riskerar man inte att bli betalningsskyldig för rättegångskostnaden. Maximalt kan det kosta cirka 2 000 kr om man förlorar.
Viktigt att känna till om kompensationsförhandlingarna
Värden ska skriftligen ha bekräftat hyresgästernas krav på förhandlingar före renoveringen. Man får inte hjälp av Hyresgästföreningen om förhandlingarna begärs i efterhand.
Man måste vara medlem i Hyresgästföreningen när man ansöker om ett juridiskt biträde.
- Bevisbördan ligger på hyresgästen. Det är nödvändigt att ha stöd för varje störning.
- Försök att ha ett samarbete med andra hyresgäster och bekräfta varandras iakttagelser.
- Skriv en störningsdagbok och notera datum och klockslag. Beskriv kortfattat störningen, dvs hur det lät, att elen stängdes av, att vattnet stängdes av, att det var dammigt och stökigt, att det har luktat bränt och att det skapade stor oro, att det luktade kemikalier, att dörrar och portar har stått öppna, att okända personer har rört sig i fastigheten osv.
Urklipp Hem & Hyra 2024-10-04
Nyligen avgjordes ett liknande ärende för kvarteret Plankan i Stockholm där hyresgästerna fick en rekordhög kompensation för störningar i samband med byggnation. De fick sammanlagt 22 miljoner i hyresnedsättningar!
Åtgärdsföreläggande
På Sveriges domstolars hemsida står det att en bostadslägenhet ska vara i ett visst skick. Om lägenheten inte är det kan hyresnämnden besluta att hyresvärden ska åtgärda bristen. Det här kallas för åtgärdsföreläggande och återigen så handlar det om att hyresgästen har drabbats av ”hinder eller men i nyttjanderätten av bostaden”. Bristen måste vara av sådant slag att den ställer till problem för hyresgästen och påverkar användandet av lägenheten. Det får inte handla om bagatellartade brister.
Hyresnämnden gör en avvägning mellan hyresgästens intresse och hyresvärdens intresse. Åtgärden ska vara ekonomiskt försvarbar och byggnadstekniskt genomförbar.
Hyresnämnden gör ingen egen utredning, men det är vanligt med en besiktning.
En till juridisk väg för hyresgäster: Att få hyrans skälighet prövad
Att få andrahandshyror prövade har blivit en utbredd trend sedan en ny lagstiftning infördes som begränsade hur mycket vinst som skulle kunna göras på andrahandsuthyrning. Flera juridiska byråer har sedan dess specialiserat sig på att pröva andrahandshyror och utvecklat ett sätt att bekosta sin verksamhet och kräva tillbaka stora summor som hyresgästerna betalat i överhyra.
Och en till väg: Att bestrida en flytträkning
Många hyresgäster vet inte om att normalt slitage inte är något de ska betala för när de flyttat från en lägenhet. Slitage som ses som onormalt och uppkommit på grund av vårdslöshet kan man däremot bli betalningsskyldig för, till exempel handfat eller fönster som är sönder. Vad som är normalt slitage, mallar för bestridande och svar till hyresvärden samt annan viktig information hittas på: https://flyttrakning.se/stod-och-tips